Австралия столкнулась с резким ростом цен на жильё за последнее десятилетие. Данные из Австралийского института здравоохранения и социального обеспечения показывают, что к концу 2023 года средние цены на дома в крупных городах значительно выросли. В Сиднее цены взлетели до ошеломляющих 1,3 миллиона австралийских долларов. В Канберре, Мельбурне и Брисбене средние цены составляют 980 000, 840 000 и 830 000 австралийских долларов соответственно.
По сравнению с другими странами владение жильём становится всё менее доступным для многих австралийцев — теперь мы отстаём от таких стран, как США и Великобритания. Показатели доступности жилья в Австралии продолжают рисовать мрачную картину.
Соотношение цен на жильё к доходам в настоящее время в среднем составляет 16,4 раза по сравнению с доходом на душу населения, что почти вдвое больше, чем в 1990 году, и значительно выше, чем в 2020 году.
Для домохозяйств со средним доходом ситуация отражает аналогичную тенденцию: теперь только 10% рынка жилья доступно для них, по сравнению с 40% в марте 2022 года.
Количество лет, необходимых для накопления 20% первоначального взноса, теперь превышает 13 лет в Сиднее, 11,8 лет в Хобарте и 10,9 лет в Брисбене.
Процент дохода домохозяйства, необходимый для обслуживания новой ипотеки, также вырос в крупных австралийских городах: в Сиднее — 62,1%, в Брисбене — 51,7%, что вдвое больше по сравнению с 2019 годом.
Все эти показатели говорят нам о том, насколько ухудшилась доступность жилья в Австралии за последние несколько десятилетий.
Но прежде чем мы рассмотрим возможные решения, нам нужно сначала понять коренные причины. Проблема с жильём обусловлена сложным сочетанием факторов, включая рост спроса, изменение доходов домохозяйств, демографические сдвиги и налоговую политику.
Одним из ключевых факторов является несоответствие между спросом и предложением, особенно в быстрорастущих городских центрах. Почти половина населения Австралии сейчас проживает в крупных городах, и экономисты указывают на нехватку доступных городских домов наряду с растущей неспособностью многих австралийцев поспевать за стремительно растущей арендной платой и ценами на недвижимость.
В ответ правительства всех уровней пообещали увеличить предложение жилья на 1,2 миллиона новых домов к 2029 году, амбициозная цель, требующая увеличения ежегодного объёма жилищного строительства на 40% в течение следующих пяти лет.
Несмотря на это обещание, растёт обеспокоенность по поводу того, достижима ли эта цель на самом деле, особенно с учётом нынешних подходов к жилищному строительству. Многие эксперты в области жилищного строительства предупреждают, что новое предложение, скорее всего, окажется недостаточным.
В нынешней австралийской жилищной дискуссии возможности, предоставляемые новыми бизнес-моделями, в значительной степени упускаются из виду. Например, некоторые подходы могут быть вдохновлены сервитизацией — когда вместо продажи самой земли правительства или застройщики продают землю как услугу, включая доступ к обслуживанию и инфраструктуре, возможно, на условиях аренды.
В сочетании с использованием сборных конструкций — разумным методом строительства, который обеспечивает более быстрое и экономичное строительство, — это может преобразовать рынок жилья и помочь достичь амбициозных целей в области жилищного строительства.
Сервитизация предлагает новый взгляд на владение, смещая акцент с владения на доступ. Если мы подумаем об этой концепции с точки зрения жилья, это может позволить местным советам оперативно реагировать на срочные потребности в жилье, временно арендуя незастроенные земли.
В частности, этот подход может помочь быстро развернуть временные дома в ответ на оказание помощи при стихийных бедствиях и для малообеспеченных групп населения. Идеи, подобные схемам аренды за символическую плату, означают, что советы могут временно удовлетворить жилищные потребности.
Значение земли играет прямую роль в доступности жилья, причём более высокие затраты, связанные с землёй, часто приводят к росту цен на жильё и влияют на способность людей позволить себе жильё.
Сервитизация может помочь, распределяя затраты на землю в течение определённого периода, что значительно улучшит доступность социального жилья и потенциально устранит высокие капитальные затраты, связанные с землёй.
В сочетании со сборными конструкциями сервитизация может предложить целостное решение в области жилищного строительства, которое объединяет проектирование, изготовление, установку и разборку, а также возможность включения строительных услуг в предложение услуг.
Сборное строительство, также называемое модульным или строительством за пределами площадки, — это способ производства, при котором строительные компоненты изготавливаются вдали от строительной площадки.
Несмотря на свою долгую историю в Австралии, его внедрение в строительной отрасли остаётся ограниченным. В настоящее время сборное строительство составляет менее 5% от 150-миллиардной австралийской строительной отрасли. Хотя ожидается, что к концу этого года этот показатель достигнет 15%, мы всё ещё значительно отстаём от других развитых стран, таких как Финляндия, Норвегия и Швеция.
В своей современной форме сборное строительство является частью более широкой инновационной бизнес-модели, известной как индустриальное строительство, которая сочетает в себе сборное строительство, модульность и стандартизацию.
Эта бизнес-модель обещает ряд преимуществ, включая повышение производительности, сокращение строительных отходов и значительную экономию времени и средств.
Технологии играют решающую роль, поддерживая каждый этап процесса от проектирования до производства и сборки на месте. Сокращая время выполнения заказа и повышая производительность, эти технологии могут помочь снизить затраты.
Диапазон технологических инструментов, известных как технологии Индустрии 4.0, включает датчики, аналитику данных, робототехнику, искусственный интеллект, аддитивное производство и дополненную/виртуальную реальность.
Истинный потенциал экономии затрат при использовании сборного жилья реализуется при его масштабном внедрении, что позволяет экономике снижать затраты и повышать доступность.
При наличии узких мест в поставках и неудовлетворённом спросе сборные дома могут потенциально увеличить предложение жилья в короткие сроки.
Новые бизнес-модели, такие как сервитизация и сборное строительство, имеют большие перспективы в решении сложных жилищных проблем Австралии. Но нынешний дискурс о доступном жилье, как правило, сосредоточен на государственной политике, налогообложении, росте затрат и недостаточном предложении.
Хотя эти факторы важны, нам необходимо расширить разговор, включив в него новые бизнес-модели, которые используют уникальные решения.
В основе жилищной проблемы лежит несоответствие между спросом и предложением — проблема, которую сервитизация и сборное строительство могут помочь решить, предлагая комплексное жилищное решение на основе услуг.