Проблема жилья и высоких арендных ставок
В последнее десятилетие жильё и высокие арендные ставки были серьёзной проблемой для Великобритании. В то время как в других странах принимаются меры по защите арендаторов, контроль за арендной платой не был широко распространён на британском рынке аренды жилья более поколения.
Новый закон о правах арендаторов
Однако теперь новый [Закон о правах арендаторов](https://theconversation.com/renters-rights-act-becomes-law-in-england-here-are-six-things-to-do-before-renting-a-property-privately-267464) вводит положения для защиты арендаторов в Англии от повышения арендной платы. Хотя правительство Великобритании заявляет, что «не поддерживает введение контроля за арендной платой», [закон позволяет](https://www.gov.uk/government/publications/guide-to-the-renters-rights-bill/guide-to-the-renters-rights-bill) арендаторам обжаловать повышение арендной платы, если оно превышает рыночную ставку.
Ограниченный контроль за арендной платой в Шотландии
Недавно шотландский парламент принял [знаковое жилищное законодательство](https://www.scottishhousingnews.com/articles/rent-controls-at-heart-of-reform-as-housing-bill-passes-into-law), которое позволит ввести ограниченный контроль за арендной платой по всей стране с 2027 года.
Споры среди экономистов
Среди экономистов контроль за арендной платой вызывает споры. Он может иметь непредвиденные последствия, включая, в конечном итоге, нехватку жилья. Однако опасения по поводу непредвиденных последствий введения минимальной заработной платы три десятилетия назад сегодня в целом рассматриваются как [избежавшие негативного влияния](https://pubs.aeaweb.org/doi/pdfplus/10.1257/jep.35.1.3) на занятость, которого когда-то опасались.
Контроль за арендной платой: плюсы и минусы
Контроль за арендной платой надёжно обеспечивает краткосрочную защиту для действующих арендаторов, сдерживая их необходимость переезжать перед лицом роста цен и удерживая арендную плату на более низком уровне в регулируемом секторе.
Но арендодатели часто приспосабливаются таким образом, что сокращают регулируемое арендное жильё, продавая недвижимость собственникам или переоборудовав её для краткосрочной сдачи в аренду. Это был опыт [в Сан-Франциско](https://www.aeaweb.org/articles?id=10.1257/aer.20181289), где арендодатели отреагировали, сократив количество арендуемых по регулируемой цене квартир.
[Берлинская заморозка арендной платы](https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3775507) имела схожие последствия, ненадолго снизив регулируемую арендную плату, что совпало с падением количества объявлений об аренде.
[Данные из Каталонии](https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4182928) в Испании, однако, рисуют более оптимистичную картину. Средняя арендная плата там упала примерно на 4–6% без заметного падения предложения.
Классическая экономическая теория и данные подчёркивают ещё один набор рисков: [неправильное распределение](https://www.aeaweb.org/articles?id=10.1257/000282803769206188) (когда дома не достаются тем, кто мог бы извлечь из них наибольшую пользу) и [недостаточное обслуживание](https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/009411909090009C) жилья в регулируемом секторе. Когда строгий контроль был отменён в [Кембридже, штат Массачусетс](https://economics.mit.edu/sites/default/files/publications/housing%20market%202014.pdf), стоимость недвижимости резко возросла как для ранее контролируемых домов, так и для тех, которые никогда не подвергались контролю за арендной платой.
Это говорит о том, что регулируемое жильё оказало негативное влияние на окрестности, возможно, из-за недостаточного обслуживания, снижающего общую привлекательность района.
Выводы
В целом, [обзоры научных исследований](https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137724000020) показывают, что результат зависит от формы, которую принимает политика — таких вещей, как освобождение от налога на новое строительство, возможность повышения арендной платы между арендаторами и индексация и обеспечение соблюдения контроля.
Однако общая закономерность ясна: контроль за арендной платой имеет тенденцию защищать арендаторов в краткосрочной перспективе. Но в долгосрочной перспективе реакция предложения часто переносит давление на тех, кто всё ещё ищет жильё.
Что мы можем извлечь из экономического анализа?
Закон о правах арендаторов не ограничивает арендную плату для новых контрактов, а направлен на регулирование повышения арендной платы для действующих арендаторов. Учитывая отмену [раздела 21 (выселения без вины)](https://theconversation.com/how-new-renters-rights-could-drive-landlords-out-of-the-market-267671), это необходимо для предотвращения повышения арендодателями арендной платы намного выше рыночной ставки, чтобы вытеснить арендаторов.
Некоторые экономические модели предполагают, что регулирование повышения арендной платы для действующих арендаторов является разумным. Арендаторы, которые уже живут в доме, как правило, менее чувствительны к цене, чем те, кто ищет жильё на открытом рынке. У них могут быть привязанности к своим домам — близость к работе и школам, например, или связи с сообществом, — и переезд будет стоить им дорого.
В результате арендодатели могут иметь большую власть над этими арендаторами. Следовательно, законодательство направлено на то, чтобы гарантировать, что арендаторы не столкнутся с повышением арендной платы сверх того, что арендодатели могли бы получить на открытом рынке.
Хотя закон о правах арендаторов и направлен на защиту арендаторов, существуют опасения, связанные с его реализацией. Ключевой проблемой является неопределённость в отношении того, что на самом деле представляет собой «рыночная ставка».
Если арендатор считает, что повышение арендной платы превышает эту ставку, он сможет оспорить его через систему трибуналов Великобритании. В настоящее время трибунал первого уровня рассматривает очень мало дел, но увеличение количества жалоб может перегрузить систему.
В настоящее время [рыночная арендная плата](https://www.gov.uk/government/publications/first-tier-tribunal-residential-property-rent-cases-t540/taking-part-in-an-application-to-the-residential-property-tribunal-about-a-rent-issue?utm_source=chatgpt.com#how-the-rent-will-be-decided) определяется путём изучения свойств в этом районе и решения судьи или оценщика. Но такая система сопряжена с трудностями.
Дома имеют множество характеристик, которые люди ценят по-разному. Это делает прогнозирование того, сколько будет стоить аренда недвижимости на открытом рынке, далеко не простым. Даже оценщики, оценивающие дома для продажи, как правило, отклоняются примерно на 10% в ту или иную сторону от фактических цен. [Модели машинного обучения](https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/09599916.2020.1832558) работают не лучше.
В результате решения могут иметь элемент «удачи» как для арендаторов, так и для арендодателей, что поднимает вопросы о последовательности и прозрачности. Эти проблемы будут ещё более острыми для уникальных объектов недвижимости.
Наконец, существует проблема доступа. Данные показывают, что люди с [низким доходом](https://www.nuffieldfoundation.org/sites/default/files/files/PTJ%20Roadmap%20NUFFIELD%20Published.pdf) или находящиеся в ином неблагоприятном положении, менее склонны использовать формальные процессы трибунала.
Эти проблемы не означают, что от политики следует отказаться. Но тщательная проработка может снизить нагрузку на судебную систему и повысить прозрачность.
Одним из вариантов может быть введение механизма обязательств по повышению арендной платы. При таком подходе, если арендодатель повысит арендную плату, а арендатор сочтёт её несправедливой и решит съехать, арендатор может обратиться к предлагаемому [новому омбудсмену](https://www.gov.uk/government/publications/guide-to-the-renters-rights-act/guide-to-the-renters-rights-act) или в трибунал.
Роль трибунала будет ограничена. Он будет фиксировать жалобу и позже пересматривать арендную плату, согласованную при следующей аренде этого имущества. Если она будет ниже, арендодатель выплатит бывшему арендатору компенсацию.
Этот механизм будет стимулировать арендодателей устанавливать повышение арендной платы только на том уровне, который они искренне считают приемлемым для рынка.
В конечном итоге успех регулирования арендной платы будет зависеть не столько от принципа, сколько от деталей его разработки и обеспечения соблюдения. Система, которая защищает арендаторов, не замораживая предложение или не перегружая суды, потребует чётких правил, надёжного надзора и реалистичных ожиданий от «рыночной ставки».
Закон о правах арендаторов представляет собой смелую попытку перераспределить власть в пользу арендатора. Но его реализация определит, обеспечит ли он стабильность для арендаторов и улучшит ли рынок, или просто добавит арендаторам и арендодателям слой неопределённости.
Предоставлено [The Conversation](https://phys.org/partners/the-conversation/)