Один из наиболее доступных путей к домовладению в Америке ускользает
В парках для мобильных домов — иногда их называют трейлерными парками — арендная плата стремительно растёт из-за массовых выкупов частными инвестиционными фондами.
Хотя выход частных инвестиций на рынок жилья не нов, количество выкупов парков для мобильных домов инвестиционными компаниями растёт, что имеет разрушительные последствия для жителей. За последнее десятилетие арендная плата в этих парках выросла на 45%, согласно данным переписи. После продажи парка риск выселения значительно возрастает в следующем году.
Я адвокат по делам о бедности в Вирджинии, и многие из моих клиентов — жители парков для мобильных домов. За последние четыре года я наблюдала, как их сообщества одно за другим продаются крупным инвестиционным компаниям. Многие из них отчаянно пытаются защитить свои дома — для некоторых это единственный источник богатства — перед лицом стремительно растущей арендной платы и угроз выселения.
Сегодня термин «мобильный дом» — это скорее условность.
Исторически мобильные дома были трейлерами, предназначенными для путешественников и рабочих, живущих рядом с фабриками. После возвращения ветеранов домой после Второй мировой войны трейлеры стали для них лёгким и доступным способом получить жильё в условиях его нехватки. Трейлеры можно было перемещать с места на место, пока люди учились или искали работу.
В 1950-х годах произошёл сдвиг. Люди с более высокими доходами покупали дома, а те, у кого было меньше средств, продолжали жить в мобильных домах. В конце концов, по всей стране возникли сообщества для мобильных домов, где люди могли парковать свои мобильные дома на несколько месяцев, лет или постоянно.
Сегодня мобильные дома чаще называют «изготовленными домами». Они собираются на заводах и редко переезжают после покупки. Более 90% изготовленных домов никогда не покидают своё первоначальное место.
Сегодня около 20,6 миллиона американцев живут в мобильном или изготовленном доме. Примерно треть мобильных домов расположена в сообществах для мобильных домов.
В этих сообществах жители обычно владеют самим домом, но арендуют участок, на котором он расположен. Они несут ответственность за содержание своего дома, но владельцы парка — за инфраструктуру парка, включая обслуживание улиц и канализационные системы.
Хотя многие американцы всё ещё считают эти дома мобильными, их слишком дорого перемещать. У многих колёса или сцепные устройства были сняты много лет назад. Кроме того, многие владельцы трейлеров или изготовленных домов вложили средства в пристройки, такие как веранды или дополнительные комнаты, что сделало эти дома ещё более сложными для перемещения.
Согласно Национальной коалиции по жилищным вопросам для малообеспеченных слоёв населения, ни в одном штате нет достаточного количества доступного жилья для людей с самыми низкими доходами.
В условиях кризиса доступности жилья мобильные дома рассматриваются как способ для людей с ограниченными доходами накопить богатство и получить доступ к домовладению. Действительно, более половины всех владельцев изготовленных домов зарабатывают менее 50 000 долларов в год, а треть — старше 60 лет.
Однако этот тип домовладения становится всё более сложным для многих из-за массовых выкупов парков для мобильных домов крупными инвестиционными компаниями — тенденция, которая отражает ситуацию на остальном рынке жилья.
Всё чаще жильё рассматривается как товар, а не как необходимое социальное благо — то, что иногда называют «финансиализацией рынка жилья».
Для фондов прямых инвестиций жильё стало прибыльным вложением. Но чтобы максимизировать отдачу от своих инвестиций, они обычно повышают арендную плату и сокращают расходы. Руководство компаний часто полностью оторвано от своих арендаторов; вместо этого они нанимают местных и региональных менеджеров, которые осуществляют непропорциональный контроль над выселениями и соблюдением правил. В целом, эта финансиализация изменила способ получения убежища людьми с ограниченными доходами, включая владельцев мобильных домов.
В прошлом сообщества для мобильных домов в основном были «семейными предприятиями». Хотя они по-прежнему подвергались злоупотреблениям, арендаторы обычно знали своих арендодателей и часто их видели, а арендная плата была гораздо более стабильной.
В 2020 и 2021 годах институциональные инвесторы приобрели 23% всех парков для мобильных домов, по сравнению с 13% в период с 2017 по 2019 год. Сейчас 23 частные инвестиционные компании владеют более чем 1800 парками в США.
После покупки арендная плата обычно начинает расти. Жители парков для мобильных домов особенно уязвимы из-за своих обстоятельств: поскольку их дома так сложно переместить, они оказываются в ловушке, когда арендная плата за участок растёт. Одно исследование сообществ для мобильных домов во Флориде показало, что через несколько месяцев после продажи парка количество исков о выселении увеличилось на 40%.
Жители часто оказываются перед выбором: платить непомерные расходы за перемещение своего дома или платить за аренду участка, которая им не по карману.
Поскольку такие сообщества уникальны, они часто регулируются особым набором государственных законов.
В Вирджинии действует Закон об аренде участков для мобильных домов, который определяет правила, которым должны следовать владельцы парков и жители. Если кого-то выселяют за неуплату арендной платы за участок, он всё ещё владеет своим домом, но больше не может жить в парке.
Часто штаты устанавливают короткие сроки для переезда дома после выселения. В Северной Каролине, например, у арендатора есть всего 21 день, чтобы убрать изготовленный дом с территории парка после решения о выселении. В Вирджинии у домовладельца есть 90 дней после выселения, чтобы переместить или продать свой мобильный дом, но он должен продолжать платить арендную плату в течение этого времени.
Во многих штатах, если житель не успевает вовремя переместить свой дом, владелец парка может его изъять или переместить. Даже если житель живёт в штате, который продолжает защищать право собственности на мобильный дом от владельцев парка, это часто трудно осуществить, поскольку у владельцев парка может быть право удержания на мобильный дом на любую сумму, которую задолжал житель. В результате многие выселенные жители теряют свой дом.
В настоящее время только в 22 штатах действуют законы, требующие уведомления жителей о продаже парка. Большинство просто устанавливают сроки, в течение которых владельцы должны сообщить жителям о своём намерении продать.
Тем не менее, многие штаты разрабатывают стратегии, чтобы не допустить выселения жителей и помочь им получить право собственности на парки.
Недавно в штате Мэн был принят закон, который даёт жителям парков право преимущественного выкупа, если их парк выставлен на продажу. Закон также предусматривает сбор с инвесторов из других штатов, покупающих парки, что может помочь жителям приобрести парки, в которых они живут.
В других случаях жители объединялись, чтобы купить парк, создав кооператив при внешней поддержке. Затем они подают заявку на финансирование и приобретают парк.