Новая модель предлагает решение
Стремясь исправить недостатки существующей в Сингапуре схемы обратного выкупа аренды государственного жилья, один из ведущих статистиков Singapore Management University (SMU) разработал гибридный продукт, который позволит лучше защитить сбережения пожилых сингапурцев. Это также может сделать схему более финансово устойчивой в долгосрочной перспективе для её спонсора — Жилищного управления развития (HDB).
Профессор Квонг Кун Шин разрабатывает новую модель
За последнее десятилетие профессор Квонг Кун Шин, статистик, аналитик рисков и актуарий в Школе экономики SMU, тщательно изучал пенсионную систему страны в рамках своей исследовательской работы. В частности, он сосредоточился на схеме обратного выкупа аренды HDB, которая является единственным доступным для владельцев квартир путём получения дохода от продажи жилья в пенсионный период. И он видит большие возможности для улучшения.
Схема обратного выкупа аренды HDB
Схема обратного выкупа аренды HDB была запущена в 2009 году, чтобы позволить владельцам квартир в возрасте 65 лет и старше продавать оставшуюся часть своей аренды HDB в обмен на единовременную выплату наличными и право продолжать жить в своей квартире бесплатно до истечения срока аренды.
Деньги, полученные от продажи HDB, должны быть использованы для пополнения пенсионного счёта владельца квартиры, который ведётся в Центральном фонде обеспеченности (CPF). Этот фонд ежемесячно выплачивает средства через CPF Life, национальный план страхования на случай долголетия. После пополнения пенсионного счёта владелец квартиры может оставить себе оставшиеся средства, если они есть, в виде наличных.
Звучит как способ монетизации вашей квартиры с низким уровнем риска, чтобы вы получали постоянный доход в золотые годы, без забот о поиске дома и переездах. Однако схема обратного выкупа аренды не получила большого распространения за последние 15 лет, несмотря на три последующих усовершенствования, чтобы привлечь больше участников.
Недостатки схемы
Её принятие с момента запуска было «относительно низким» — 12 656 домохозяйств по состоянию на июнь 2024 года, отметил профессор Квонг, учитывая, что примерно 95% из 1,2 миллиона квартир HDB находятся в собственности. Это может быть частично связано со «значительными недостатками схемы, которые мешают её эффективности и привлекательности», — написал он в исследовательской работе под названием «Пересмотр продуктов обратного выкупа жилья для расширения возможностей выхода на пенсию для владельцев государственных квартир в Сингапуре», опубликованной в январе 2025 года в журнале Risks.
Гибридное решение
Профессор Квонг предложил «гибридное» решение, которое «точно настроит и расширит возможности схемы обратного выкупа аренды в Сингапуре».
В нынешней форме схема обратного выкупа аренды «не полностью соответствует концепции старения на месте», — сказал он. Она гарантирует проживание в течение заранее определённого периода, а не на всю жизнь домовладельца. Если пенсионер переживёт срок аренды, проданный HDB, ему придётся искать альтернативные варианты проживания.
С финансовой точки зрения она не сможет воспользоваться будущим ростом цен на недвижимость, поскольку продала 100% оставшегося срока аренды и больше не является владельцем, добавил профессор Квонг. Схема HDB запрещает пенсионеру продавать или сдавать квартиру в субаренду.
Лучшее решение
Лучшее решение, по его словам, предполагает, что домовладелец продаст HDB лишь часть недвижимости по сниженной цене, что позволит ему остаться в квартире на всю жизнь. Это окажет значительное влияние как на HDB, так и на домовладельцев. HDB приобретает гарантию получения части будущих доходов от продажи квартиры, когда она будет продана. Это похоже на продукты обратного выкупа жилья, доступные в настоящее время в Австралии и Великобритании.
Оставаясь частичным владельцем квартиры, пенсионер выиграет от любого будущего роста стоимости недвижимости и получит «страховку», сказал профессор Квонг в интервью Управлению по научной деятельности и администрации (ORGA).
«Она может использовать эту часть стоимости квартиры HDB для борьбы с инфляцией в будущем», — сказал он, обращая вспять шаткое положение пенсионера, который становится бедным с точки зрения активов и богатым наличными в рамках схемы обратного выкупа аренды. «Она также может оформить это как наследство, чтобы убедиться, что у её семьи есть определённый процент от стоимости квартиры после её смерти. В отличие от LBS, который приводит к семейным конфликтам, поскольку чем дольше живёт домовладелец, тем меньше остаётся наследства», — добавил он.
В целом, «этот инновационный продукт включает в себя выгоду CPF Life для получения пожизненного ежемесячного дохода и обеспечивает гарантированный период проживания», а также несколько функций, включая гарантированный возврат основной суммы и справедливую стратегию ценообразования, основанную на демографических характеристиках домовладельцев, сказал он.
Используя актуарную науку, профессор Квонг и его команда первыми за пределами HDB разработали модель ценообразования для схемы обратного выкупа аренды HDB и сравнили её со своим гибридным решением.
Более половины его 20-страничной исследовательской работы посвящено расчётам, графикам и таблицам для актуарной модели ценообразования его предложения, которая включает такие переменные, как количество владельцев квартиры, их пол и возраст.
«Эта персонализированная стратегия ценообразования позволяет одиноким пожилым домовладельцам-мужчинам платить значительно более низкую цену за те же преимущества, делая продукт более привлекательным и доступным для этой демографической группы по сравнению с едиными критериями ценообразования LBS для всех домовладельцев», — написал он.
В отличие от существующей схемы обратного выкупа аренды, «универсальная модель ценообразования не учитывает уникальные обстоятельства и потребности пожилых людей, делая схему менее привлекательной и потенциально несправедливой для этой демографической группы», — сказал он. По сути, по его словам, это предоставление страхового продукта пенсионеру, богатому активами и бедному наличными, а не финансового продукта.
Профессор Квонг изучил анализ денежных потоков гибридного продукта с точки зрения поставщика: «Эти прогнозируемые финансовые результаты могут служить комплексной моделью ценообразования для определения цены продукта, включающей связанные с этим расходы и требуемую доходность инвестиций».
В августе 2025 года профессор Квонг планирует представить свою исследовательскую работу на Сингапурской актуарной конференции 2025 года.
Тем временем профессор Квонг обратил внимание на «более сложный» рынок частной собственности в Сингапуре и на то, как продукт обратного выкупа жилья может удовлетворить пенсионные потребности там.
«Все различные факторы, такие как аренда и собственность, нестандартные типы квартир, возможность коллективной продажи по сравнению со стандартизированным и контролируемым рынком HDB, делают моё исследование гораздо более сложным», — сказал он.
Предоставлено
Singapore Management University